老旧小区改造：究竟改什么？标准是什么？
老旧小区改造并非简单的刷墙铺路，而是一项涵盖广泛内容的系统工程。它主要针对的是城市中建设年代较早、公共设施落后、功能配套不全、存在安全隐患、居住环境较差的住宅小区。
主要改造项目分类
根据不同的需求和改造深度，老旧小区改造项目通常可分为以下几类：
-
基础类： 这是必须实施的改造内容，解决最基本的生活和安全问题。
- 管网更新：包括供水、排水、雨污分流、供电、弱电（通信、网络）、供气、供暖等老化管线的维修或更换。
- 建筑本体修缮：屋顶防水、外墙修缮及保温、楼道公共区域修整（墙面、地面、楼梯）、楼体结构安全加固等。
- 道路及环境整治：小区内道路平整、绿化修复、照明系统增设或升级、环卫设施完善（垃圾分类）。
- 安全设施提升：增设或更新消防设施、安防监控系统、门禁系统、围墙及大门修缮等。
-
完善类： 在基础类改造之上，旨在提升居住便利性和舒适度。
- 适老化及无障碍设施：增设扶手、坡道、电梯（有条件的楼栋）、养老服务用房。
- 适儿化设施：儿童活动场所的设置或改造。
- 停车设施：新增或扩建立体停车位、电动自行车充电桩及棚。
- 配套服务设施：党群服务中心、文化活动室、体育健身设施、物业用房、慢行步道等。
- 绿化景观提升：增加休憩空间、优化植物配置。
-
提升类： 通常是市场化物业或引入专业运营后，增加的更高层次服务或智能化内容。
- 智慧社区系统：智能安防、智能停车、智能灯光、社区APP等。
- 专业化物业管理导入。
- 商业配套优化。
老旧小区界定标准
虽然具体标准各地可能有所差异，但普遍的界定依据包括：
- 建成年代：通常指2000年底前建成的住宅小区（部分地区可能放宽或收紧年份）。
- 失养失管：长期缺乏专业物业管理，或管理服务水平低下。
- 设施落后：基础设施老化失修，无法满足居民基本生活需求。
- 安全隐患：存在消防、建筑结构、管线等方面的安全风险。
- 居民意愿：居民有较强的改造意愿。
为何要大刀阔斧地改造老旧小区？驱动因素有哪些？
推动老旧小区改造并非一时兴起，而是基于多方面现实需求的必然选择。其核心驱动力主要源于以下几个层面：
居民生活品质提升的迫切需求
大量老旧小区建成于上世纪，甚至更早，其设计和配套已严重滞后于当前的居住需求。
- 安全风险： 老化的水电管线、燃气管道存在漏水、漏电、漏气隐患；部分建筑结构老化，抗震能力不足；消防设施缺失或损坏，通道堆物堵塞。
- 功能缺陷： 普遍缺乏停车位，充电桩更是稀缺；没有电梯，给老年人和行动不便者出行造成极大困扰；缺乏休闲健身、儿童活动空间；雨污不分流导致环境脏乱。
- 环境恶化： 绿化破损、照明不足、垃圾处理不规范、飞线充电普遍，影响小区整体环境和美观。
城市更新与高质量发展的内在要求
老旧小区是城市的重要组成部分，其状况直接影响城市形象和运行效率。
- 盘活存量资产： 改造提升老旧小区，可以有效盘活城市存量土地和房屋资源，避免大拆大建带来的社会成本。
- 优化城市空间结构： 通过改造完善社区配套设施，可以提升社区的服务功能，促进职住平衡，优化城市功能布局。
- 应对人口老龄化： 老旧小区多是老年人主要居住地，适老化改造是应对老龄化社会的重要举措。
- 促进绿色发展： 建筑节能改造、雨污分流、海绵城市理念的融入，有助于提升城市可持续发展能力。
扩大内需和稳定增长的政策导向
老旧小区改造投资规模巨大，涉及产业链条长，对经济具有显著的拉动作用。
- 投资机会： 改造工程本身提供了大量建筑、材料、设备等领域的投资机会。
- 消费潜力： 居住环境改善后，居民有更大意愿进行居家消费升级，如家电更新、家居改善等。
- 创造就业： 从设计、施工到后期的物业管理，改造项目能够创造大量就业岗位。
资金从何而来？老旧小区改造的投入构成
老旧小区改造涉及的资金量庞大，其资金来源是一个多主体、多渠道的复杂体系，而非单一的政府拨款。理解资金构成对于推动改造顺利进行至关重要。
资金主要来源
-
中央和地方政府财政支持： 这是改造启动的重要引导资金。
- 中央预算内投资：对符合条件的项目给予补助。
- 地方政府财政：地方政府是资金投入的主体，包括市、区县级财政拨款，专项债券（如地方政府专项债券用于支持符合收益的改造项目）。
- 管线单位出资： 涉及水、电、气、通信、有线电视等专业管线的改造，主要由相关专业经营单位承担，这部分通常占到基础改造费用的较大比例。
-
居民合理分担： 这是改造资金的重要组成部分，体现“谁受益、谁出资”原则。
- 出资比例：根据改造内容、受益程度和各地政策不同，居民出资比例差异较大，通常在改造总成本的10%-30%不等，或按套内面积、户收取固定费用。
- 出资方式：一次性缴付或分期缴付。
- 用途：通常用于小区公共部位的改造，特别是完善类、提升类项目中居民直接受益的部分，例如加装电梯、建设停车位、优化绿化等。
-
社会力量投入： 引入市场机制和社会资本参与改造和后期运营。
- 专业机构投资：如由企业投资建设并运营停车设施、养老托幼服务设施等，通过后续经营收益收回投资。
- 金融机构贷款：符合条件的项目可以申请银行信贷支持。
- 公积金等：部分地区探索允许提取住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。
- 原产权单位出资： 对于部分历史遗留问题，如有原产权单位的老旧小区，原产权单位可能需要承担一定的改造费用。
改造成本构成与测算
老旧小区改造的单位成本差异很大，受到小区的体量、建设年代、现有状况、改造内容以及当地物价水平等多种因素影响。
- 成本范围：根据不同城市的改造经验，每平方米的改造费用可能从几百元到几千元不等，平摊到每户可能从几千元到几万元甚至更高（如加装电梯）。
- 主要成本项：设计费、施工费、材料费、监理费、管线迁改费、环境整治费、设备购置费（如电梯、监控）、不可预见费等。
- 测算过程：通常需要专业机构对小区进行详细勘察评估，根据居民改造意愿和改造方案进行初步估算，并在方案确定后进行精确预算。
改造流程怎么走？从意愿征集到项目落地
老旧小区改造是一个多阶段、需要多方协作的复杂流程，充分的居民参与和透明化的决策过程是成功的关键。
改造项目基本流程
-
前期准备与意愿征集：
- 社区摸底：街道或社区对辖区内老旧小区进行排查，收集基本信息。
- 政策宣传：向居民宣传国家和地方关于老旧小区改造的政策、意义和居民的权利义务。
- 意愿征集：通过问卷调查、座谈会、入户走访等方式，广泛征求居民对改造的意愿、对改造内容的诉求以及出资意愿。改造必须基于大多数居民同意（通常要求达到一定比例，如三分之二甚至更高）。
- 成立组织：鼓励居民成立小区改造议事协调组织，如居民委员会下设的改造小组、业主委员会或临时筹备组，代表居民参与后续工作。
-
项目申报与审批：
- 提交申请：由街道、社区或居民代表组织向区县住建部门提交改造申请，并附上居民意愿征集结果。
- 项目评估与论证：相关部门对申请小区进行现场勘察评估，分析其改造的必要性、可行性以及居民意愿的真实性。
- 编制改造计划：根据评估结果和资金安排，区县住建部门编制年度或中长期改造计划，报市政府审批。
- 列入计划：经批准的小区被正式列入年度改造计划。
-
改造方案设计与确定：
- 详细勘察：专业设计单位对小区进行详细的地形、建筑、管线、安全隐患等勘察。
- 方案设计：根据居民意愿、小区实际情况和相关技术规范，设计单位编制初步改造方案（包括基础类、完善类等内容）及投资估算。
- 方案公示与征求意见：将初步方案在小区内显著位置公示，并组织居民代表会议、听证会等，广泛听取居民意见。特别重要的改造内容（如加装电梯、改变停车位等）需要按规定征得相关权利人同意。
- 方案优化与审批：根据居民意见修改完善方案，报相关部门审批通过。
- 确定资金筹措方案：明确政府、管线单位、居民、社会资本等各方的出资比例和金额。
-
工程实施与监督：
- 招标投标：按规定程序确定施工单位、监理单位。
- 签订合同：签订工程施工合同、监理合同等。
- 施工过程：施工单位按设计方案进行施工，监理单位进行质量、进度、安全监督。
- 居民监督：鼓励居民代表、社区工作者参与过程监督，及时发现和反映问题。
- 协调与沟通：建立街道、社区、施工方、监理方和居民代表之间的协调机制，解决施工中出现的问题。
-
竣工验收与后评价：
- 工程验收：工程完工后，组织多方（建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、社区、居民代表等）进行联合验收。专业管线改造需由相关专业单位验收。
- 决算审计：对改造项目的总投入进行审计。
- 档案移交：将改造项目的相关技术档案、财务档案等移交相关部门或小区管理单位。
- 效果评估：对改造效果、居民满意度等进行后评价，总结经验教训。
-
后期管理与维护：
- 引入物业管理：推动有条件的小区引入专业化物业服务，建立长效管理机制。
- 成立业主委员会：指导小区成立或完善业主委员会，实现居民自治管理。
- 建立维护基金：明确改造后新增或更新设施的维护责任主体和资金来源（如从物业费中列支、设立专项维修基金等）。
- 完善社区治理：将改造后的社区治理纳入街道社区的整体工作范畴。
居民如何参与？不是旁观者，而是共同建设者
老旧小区改造能否取得实效并获得居民认可，居民的深度参与是核心要素。居民不仅仅是改造的受益者，更应该是决策过程的参与者和监督者。
居民参与的途径与方式
在改造的各个阶段，居民都有多种方式表达诉求、贡献力量：
-
前期意愿表达：
- 参与问卷调查、座谈会：如实反映小区存在的问题、最希望改造的内容以及对出资的看法。
- 主动向社区、街道提出改造需求：书面建议、口头反映均可。
- 联络邻居，形成集体呼声：聚集有共同改造意愿的居民，增强话语权。
-
改造方案制定阶段：
- 参加方案论证会、听证会：对设计单位提出的初步方案提出修改意见，特别是涉及居民切身利益的内容（如停车位设置、绿化布局、电梯安装位置等）。
- 参与方案投票或表决：对改造方案、资金筹措方案、居民出资标准等重大事项进行投票表决，确保方案体现大多数居民的意愿。
- 加入居民议事组织或改造小组：成为居民代表，全程参与方案讨论、制定和决策过程。
-
工程实施阶段：
- 参与工程监督：加入小区成立的改造监督小组，定期查看施工现场，监督施工质量和进度，发现问题及时向社区、街道或监理单位反映。
- 与施工方、监理方沟通：在社区协调下，与施工人员沟通具体施工细节，确保按方案实施。
- 配合施工：在施工期间，根据需要配合进行管线停水停电、车辆移位、临时通道设置等。
-
竣工验收阶段：
- 参与工程验收：作为居民代表参与改造项目的竣工验收，检查改造效果是否达到预期，是否有遗留问题。
- 提出整改意见：对验收中发现的问题，及时提出整改要求。
-
后期管理阶段：
- 积极参与业主委员会的组建或换届：选出真正能代表居民利益的成员。
- 参与制定小区管理规约和业主大会议事规则。
- 按时缴纳物业费和各项分摊费用，支持后期管理和维护。
- 监督物业服务：对物业公司的服务进行评价和监督。
- 维护公共设施：爱护改造后的公共设施，共同维护改造成果。
确保居民参与的机制
政府和社区需要建立和完善相关机制，保障居民的知情权、参与权、表达权和监督权：
- 信息公开：及时公开改造政策、计划、方案、资金使用情况、工程进度等信息。
- 畅通渠道：设立意见箱、热线电话、微信群、定期会议等，方便居民反映问题和提出建议。
- 赋权增能：指导居民成立自治组织，提升居民自我组织和参与社区治理的能力。
- 争议协调：建立多方协调机制，有效化解改造过程中可能出现的居民矛盾和纠纷。
只有让居民从“被动接受”转变为“主动参与”，将改造变成居民“想改、愿改、自己改”的事情，老旧小区改造才能真正改到居民心坎上，改出长效。
