杉並区用途地域とは何ですか？ その種類は？
杉並区用途地域とは、東京都杉並区内の土地が、都市計画によって「どのような目的で利用されるべきか」を定めたルールのことです。
これは、無秩序な開発を防ぎ、良好な住環境や商業環境、あるいは工業環境などを保全・形成するために、「都市計画法」に基づいて指定されるものです。
用途地域によって、建てられる建物の種類、建物の大きさ（建ぺい率・容積率）、高さなどに制限が設けられています。
杉並区に見られる主な用途地域
杉並区は特に住宅地が多く、それに伴い住居系の用途地域が大部分を占めます。しかし、駅周辺や幹線道路沿いには商業系・準工業系の地域も存在します。
主な用途地域を以下に挙げます。
-
住居系用途地域: 良好な住環境を守るための地域です。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
これらの地域では、一戸建て住宅、共同住宅（マンション、アパート）、学校、病院などが建てられますが、工場や大規模な商業施設、遊戯施設などは建てられません。
「第一種低層住居専用地域」などが最も厳しい制限があり、静かで落ち着いた住環境が保全されています。 -
商業系用途地域: 商業施設や業務施設の利便性を高めるための地域です。
- 近隣商業地域
- 商業地域
これらの地域は主に駅周辺や幹線道路沿いに指定され、店舗、事務所、ホテルなどが中心となります。住宅も建てられますが、住居系地域に比べると住環境の保護より利便性が優先されます。
「商業地域」は最も制限が緩く、高層ビルや大規模な商業施設が建てやすい地域です。 -
工業系用途地域: 工業の利便性を高めるための地域ですが、杉並区には少ないです。
- 準工業地域
- 工業地域（杉並区内にはありません）
- 工業専用地域（杉並区内にはありません）
「準工業地域」では、環境を悪化させる恐れのない工場に加え、住宅、店舗、学校なども建てられます。
杉並区内では、一部の地域に準工業地域が見られますが、工業地域や工業専用地域はありません。
なぜ杉並区で用途地域が重要なのですか？
用途地域は、単なるお役所のルールではなく、杉並区での暮らしや土地・建物の利用に直接関わる非常に重要な情報です。その理由は以下の通りです。
- 住環境の保全: 杉並区が持つ静かで良好な住宅地の環境は、厳格な用途地域指定、特に低層住居専用地域などによって守られています。これにより、突然近所に大きな工場ができたり、騒がしい商業施設が乱立したりすることを防いでいます。
- 資産価値への影響: 土地や建物の用途地域は、その資産価値に大きく影響します。例えば、同じ広さの土地でも、商業地域の方が高い建物や多様な用途に利用できるため、一般的に価値が高くなる傾向があります。一方で、厳しい制限のある低層住居専用地域は、静かな環境が好まれるため、住居としての価値が高く評価されることがあります。
- 建築・建て替えの可否: 自分の土地にどのような建物を建てられるか、既存の建物を建て替えたり増改築したりする際にどのような制限を受けるかは、用途地域によって決まります。例えば、店舗を建てたいのに第一種低層住居専用地域だった場合、原則として店舗は建てられません。
- 街並みの形成: 用途地域による建物の種類や大きさの制限は、その地域の全体的な街並みや景観を形成します。杉並区のエリアごとの特徴的な雰囲気（例えば、低層住宅が並ぶ落ち着いたエリア、駅前の活気あるエリアなど）は、用途地域指定の結果と言えます。
用途地域を知ることは、杉並区で土地や建物を取得・利用する上で、
「何ができて、何ができないのか」を理解するための最初のステップとなります。
杉並区の用途地域はどこで確認できますか？
ご自身の土地や関心のあるエリアの用途地域を確認するには、いくつかの方法があります。
-
杉並区の公式ウェブサイト（都市計画情報提供サービス）:
杉並区はインターネット上で都市計画情報を提供しています。地図上で住所や場所を指定することで、用途地域やその他の都市計画上の制限を確認することができます。これが最も手軽で一般的な方法です。ただし、情報の利用に関する注意点（参考情報であることなど）をよく確認してください。 -
杉並区役所 都市整備部管理課（都市計画担当）:
区役所の窓口で直接、職員に確認することも可能です。地番や住所を伝えれば、正確な用途地域を調べてもらえます。より詳細な説明や、図面での確認をしたい場合に有効です。 -
不動産業者:
不動産の売買や賃貸に関わる際には、不動産業者が物件の重要事項説明の中で用途地域を説明する義務があります。購入や賃貸を検討している物件であれば、不動産業者に確認するのが確実です。 -
専門家（建築士、司法書士など）:
建築や登記などの専門家に相談する際にも、用途地域の確認は重要なプロセスの一つとなります。
エリア全体の用途地域の分布図についても、杉並区のウェブサイトで公開されている都市計画図などで確認できます。これにより、そのエリアが全体としてどのような性格を持っているのかを把握することができます。
用途地域による建ぺい率・容積率、高さの制限はどれくらい？
用途地域は、建てられる建物の「大きさ」に最も直接的な影響を与えます。主な指標は以下の３つです。
建ぺい率（建蔽率 – ケンペイリツ）
建ぺい率とは、「敷地面積」に対する「建築面積（建物を真上から見たときの面積）」の割合のことです。
例えば、敷地面積が100m²で建ぺい率が50%の場合、建築面積は最大で50m²までとなります。これは、敷地に一定の空き地（庭や通路など）を確保し、日当たりや風通し、防災上の安全を確保するための制限です。
-
杉並区における建ぺい率の例（用途地域により異なる）:
- 低層住居専用地域: 50% or 60%
- 中高層住居専用地域: 60%
- 住居地域・準住居地域: 60% or 80%
- 近隣商業地域・準工業地域: 80%
- 商業地域: 80%
※角地や防火地域内にある建物など、条件によっては建ぺい率が緩和される場合があります。
容積率（ヨウセキリツ）
容積率とは、「敷地面積」に対する「延べ面積（建物の各階の床面積の合計）」の割合のことです。
例えば、敷地面積が100m²で容積率が150%の場合、延べ面積は最大で150m²までとなります。これは、その土地に建てられる建物の総床面積の上限を定めるもので、そのエリアの人口密度や交通量などに影響します。
-
杉並区における容積率の例（用途地域、前面道路幅員により異なる）:
- 低層住居専用地域: 100% or 150%
- 中高層住居専用地域: 150% or 200%
- 住居地域・準住居地域: 200% or 300% or 400%
- 近隣商業地域・準工業地域: 200% or 300% or 400%
- 商業地域: 400% or 500%
※容積率は、前面道路の幅員によって制限される場合があります（「前面道路幅員による制限」）。これは、狭い道路に面した土地にあまりにも大きな建物を建ててしまうと、日照や通風が悪化したり、避難が困難になったりするのを防ぐためです。
高さの制限
用途地域によっては、建物の絶対的な高さに制限が設けられている場合があります。
-
絶対高さ制限:
主に第一種・第二種低層住居専用地域に適用され、建築物の高さは原則として10メートルまたは12メートルのうち、都市計画で定められた高さを超えてはならないとされています。これにより、これらのエリアの低層住宅の街並みが守られます。 -
斜線制限（道路斜線制限、北側斜線制限）:
建築物の各部分の高さは、前面道路や北側の隣地との関係で決められる斜線の勾配内に収まる必要があります。これは、道路の採光・通風を確保したり、北側隣地への日照を確保したりするための制限です。
用途地域によって、斜線の勾配や制限が適用されるかどうかが異なります。- 道路斜線制限: ほぼ全ての用途地域に適用されます。
- 北側斜線制限: 第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域に適用されます。
-
日影規制（にちえいきせい）:
一定の高さを超える建物（多くの場合10m超、地域によっては7m超）は、冬至の日の日照時間について、周辺敷地に一定時間以上の日影を生じさせないように建物の高さを制限する規制です。これは、用途地域やエリアによって、規制がかかる建物の高さや、守るべき日照時間が細かく定められています。特に住居系のエリアで重要な規制です。
これらの制限は、用途地域ごとに基準が定められており、さらに斜線制限や日影規制、あるいは景観条例や地区計画など、他の条例や計画によって複合的に制限される場合があります。
具体的な建築計画を立てる際は、敷地の正確な用途地域とそれに付随する全ての制限を確認する必要があります。
用途地域は杉並区での建築や不動産にどう影響しますか？
用途地域は、杉並区で土地を購入する、建物を建てる、あるいは既存の建物をリフォーム・リノベーションする際に、以下の点で大きな影響を与えます。
建築可能な建物の種類
最も基本的な影響は、「何を建てられるか」です。
例えば、静かに暮らしたい人が低層住居専用地域を選ぶのは、騒がしい商業施設や工場が建つ心配がないからです。
逆に、お店を開きたい人が低層住居専用地域に土地を買っても、原則として店舗は建てられません。
杉並区でどのような暮らしをしたいか、どのような事業をしたいかによって、適した用途地域は異なります。
建築可能な建物の規模
建ぺい率と容積率は、その土地に建てられる建物の「最大サイズ」を決定します。
例えば、広い敷地を持っていても、建ぺい率が低い地域であれば、平屋や2階建ての比較的小さな家しか建てられない場合があります。
また、容積率が低ければ、多層階のマンションやオフィスビルを建てることはできません。
これは、土地の最大限の有効活用を考える上で非常に重要な要素です。
建築コストと設計
高さ制限や斜線制限、日影規制は、建物の形や配置に影響します。
これらの制限をクリアするために、建物の高さを抑えたり、屋根の形状を工夫したり、建物を敷地の特定の場所に配置したりする必要が出てきます。
これにより、設計の自由度が制限されたり、制限をクリアするための特殊な構造や設計が必要になり、建築コストが増加する可能性もあります。
不動産の市場価値と需要
用途地域によって、その土地・建物の市場価値やどのような需要があるかが変わります。
都心へのアクセスが良い商業地域は、オフィスや店舗、投資用マンションの需要が高く、地価も高騰しやすい傾向があります。
一方、教育機関が多く静かな住居専用地域は、ファミリー層にとって魅力的であり、住居としての安定した需要が見込めます。
用途地域以外に知っておくべき杉並区の建築関連法規は？
用途地域は都市計画の根幹ですが、杉並区内で建築を行う際には、用途地域だけではなく、他にも様々な法規や条例、計画による制限が重なって適用されます。
-
防火地域・準防火地域:
火災の延焼を防ぐために指定される地域です。杉並区内では、駅周辺や幹線道路沿いの商業地域などで防火地域・準防火地域が指定されていることが多いです。
これらの地域では、建物の構造（耐火建築物、準耐火建築物など）に厳しい制限が課せられます。 -
高度地区:
用途地域の指定を補完し、建築物の高さの最高限度または最低限度を定めて、市街地の環境維持や土地利用の促進を図るための地区です。杉並区内にも複数の高度地区があり、用途地域と組み合わせて高さ制限が細かく定められています。 -
緑化地域・緑化施設整備計画:
都市における緑の減少を抑え、緑豊かな環境を創出するために、一定規模以上の敷地に対して緑化を義務付ける制度です。杉並区も緑化に関する条例や指導要綱を設けており、建築時に敷地の一部を緑化することが求められる場合があります。 -
地区計画・建築協定:
用途地域などの大きな規制だけでは対応できない、よりきめ細やかな街づくりのために、地区の特性に応じて住民の合意に基づいて定められる計画や協定です。例えば、外壁の後退線、塀の高さ、建物の色彩などに独自のルールが設けられている場合があります。特定のエリアに適用されるため、そのエリアで建築を検討する際は必ず確認が必要です。 -
都市計画道路:
将来的に拡幅や新設が計画されている道路の区域です。都市計画道路の区域内にある土地には、建築物の階数や構造に制限がかかる場合があります（建築制限）。 -
がけ条例（東京都建築安全条例 第3章 第8節）:
高さ2メートルを超えるがけの近隣での建築に関する制限です。がけ崩れによる被害を防ぐため、がけの近くに建物を建てる際に、擁壁の設置や建物の位置などについて基準が設けられています。杉並区内にも起伏のある場所があるため、該当する可能性があります。
これらの法規や計画は、用途地域と連携し、または用途地域とは独立して適用されます。
特定の敷地に対して、どのような規制が重複してかかるのかを正確に把握することが、適法な建築や土地利用を行う上で不可欠です。
建築確認申請を行う際には、これらの全ての基準を満たす必要があります。
杉並区での土地や建物の利用、特に建築や開発に関わる際は、まずその敷地の用途地域を確認し、さらにそれに加えてどのような都市計画上の制限（建ぺい率・容積率、高さ制限、防火地域、高度地区、地区計画、都市計画道路など）が適用されるのかを、杉並区の担当部署や専門家（建築士等）に相談しながら正確に把握することが極めて重要です。
