【房地合一稅】 — 购房、卖房、赠与、继承如何应对？税率多少？自住房有优惠吗？
房地合一稅是近年來不動產交易中一個極為關鍵的稅制變革，直接影響到您買賣房屋、甚至是透過贈與或繼承取得不動產後再行出售時的稅負。它不像過去僅區分土地和房屋分別課稅，而是將房屋及土地視為一體，針對其交易所得課徵所得稅。深入理解它的「是什麼」、「稅率多少」、「如何計算」、「哪些情況有優惠」以及「如何申報」，對於您在不動產交易中做出明智決策至關重要。
房地合一稅是什么？它管什麼？
簡單來說，房地合一稅是一種針對不動產（房屋及土地）交易所得課徵的稅。它將房屋及土地的交易所得合併計算，並依持有期間長短適用不同的稅率。
- 課稅範圍： 主要針對出售在中華民國境內的房屋、土地及其地上權、永佃權等；特定條件下的以股份換取建築完成之房屋及土地；以及交易持有股份（股權）且該股份/出資額占營利事業全部股權/出資額比率及營利事業股權/出資額所連結國內房屋、土地價值比率達一定標準者。
- 課稅時機： 在不動產完成所有權移轉登記日或預售屋及其坐落基地之買賣交易日的次日起算30日內申報納稅。這意味著稅款不是在你拿到錢的當下，而是產權過戶後或合約轉讓後就需要處理。
- 合併課稅： 「合一」的核心意義在於，計算稅基時，是將房屋交易所得與土地交易所得合併計算為「課稅所得額」，再乘以稅率。
房地合一稅的稅率有多少？持有期間如何影響？
房地合一稅的稅率是階梯式的，嚴格與您持有不動產的期間掛鉤，持有期間越短，稅率越高，這體現了抑制短期炒作的政策意圖。
- 境內居住者（符合特定居住定義的個人或有固定營業場所的營利事業）：
- 持有期間在2年以內：稅率45%。
- 持有期間超過2年，但在5年以內：稅率35%。
- 持有期間超過5年，但在10年以內：稅率20%。
- 持有期間超過10年：稅率15%。
- 非境內居住者（不符合上述居住定義的個人或在境內無固定營業場所的營利事業）：
- 持有期間在2年以內：稅率45%。
- 持有期間超過2年：稅率35%。
- 特殊情況：
- 因財政部公告的非自願性因素而售屋（例如：被強制徵收、遭受重大災害、欠稅被拍賣等），以及參與危老重建、都更分回者：持有期間在5年以內者，稅率適用20%（不受2年/5年高稅率限制）。
- 符合自住房優惠條件者，稅率另有優惠（詳見下文）。
持有期間的認定非常重要。原則上是從取得不動產所有權登記日到出售不動產所有權登記日這段期間計算。繼承或受贈取得者，持有期間是從被繼承人或贈與人取得不動產所有權登記日開始計算，這是很多人容易誤解的地方。
房地合一稅如何計算？稅基是什麼？
計算房地合一稅，首先要確定課稅所得額，也就是要課稅的基礎金額。
課稅所得額的計算公式為：
課稅所得額 = 交易所得 – 可減除費用 – 土地漲價總數額
1. 交易所得的計算：
交易所得 = 交易價格 – 原始取得成本
- 交易價格： 指出售不動產時，買方實際支付給賣方的總金額。
- 原始取得成本： 指購入不動產時，實際支付的全部費用，包含：
- 買賣價金。
- 購買時支付的相關必要費用，例如：契稅、印花稅、代書費、仲介費等。
如果無法提出原始取得成本證明（例如因繼承或贈與取得，且原持有人的成本難以舉證），則稽徵機關會依財政部核定的標準（例如：以房屋評定現值與土地公告現值的合計數，按特定比例計算）來認定成本，通常這會導致課稅所得額較高。
2. 可減除費用的計算：
指在房屋持有期間或交易過程中，為了使房屋達到可使用狀態或順利完成交易所發生的必要費用。這些費用必須提供合法憑證才能列報。
- 主要費用項目：
- 改良、修繕費用： 指能增加房屋價值或效能，且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費用。例如：增設電梯、頂樓加蓋（合法部分）、管線重拉更新等，但一般日常維修（換燈泡、清洗水塔等）不算。注意：這些費用必須有發票或收據等合法憑證，且能證明是在持有期間內發生的。
- 移轉費用： 指出售房屋時支付的相關費用，例如：仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等。
- 費用認定的限制： 如果未能提供相關費用憑證，稽徵機關會直接按交易價格的3%計算費用，上限為新臺幣30萬元。因此，妥善保存相關憑證非常重要。
3. 土地漲價總數額的減除：
土地漲價總數額是計算土地增值稅的基礎，因為土地增值稅是獨立課徵的，為了避免重複課稅，在計算房地合一稅的「課稅所得額」時，可以將土地漲價總數額從交易所得中減除。土地漲價總數額由稅捐稽徵機關核發的土地增值稅繳款書或免稅證明書上會載明。
舉例計算：
假設您以2000萬出售一間持有4年的房屋及土地：
- 交易價格：2000萬
- 原始取得成本：1500萬 (包含買價、契稅、代書費等)
- 持有期間發生的改良費用（有憑證）：50萬
- 出售時支付的仲介費（有憑證）：50萬
- 土地漲價總數額：100萬 (已繳土地增值稅)
1. 計算交易所得： 2000萬 – 1500萬 = 500萬
2. 計算可減除費用： 改良費用50萬 + 移轉費用50萬 = 100萬 (假設有合法憑證，且未超過交易價格3%或30萬上限，這裡以憑證金額計算)
3. 計算課稅所得額： 500萬 (交易所得) – 100萬 (可減除費用) – 100萬 (土地漲價總數額) = 300萬
4. 適用稅率： 持有期間4年，適用35%稅率。
5. 計算應納稅額： 300萬 (課稅所得額) * 35% (稅率) = 105萬
因此，您需要繳納房地合一稅105萬元。
自住房有哪些優惠？需要符合什麼條件？
為了鼓勵長期持有並保障自住需求，房地合一稅特別設計了自住房（或稱「自用住宅」）優惠稅率和免稅額。這是「如何」節稅的關鍵之一。
要適用自住房優惠，必須同時符合以下嚴格的條件：
- 所有權人限制： 個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記。
- 實際居住要求： 在持有並設有戶籍的這段期間內，有實際居住事實。
- 居住期間要求： 持有並實際居住連續滿六年。
- 非營業使用： 在持有期間及居住的六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
- 優惠次數限制： 個人與其配偶及未成年子女於出售前六年內，未曾適用過自住房（新制房地合一稅）的免稅或優惠稅率規定。
符合自住房條件的優惠內容：
- 免稅額： 課稅所得額在新臺幣400萬元以下部分，可以全額免稅。
- 優惠稅率： 課稅所得額超過新臺幣400萬元的部分，統一適用10%的優惠稅率。
這表示，如果您出售自住了滿六年的房屋，且符合其他條件，即使有獲利，只要獲利金額（課稅所得額）在400萬元以下，就完全不用繳納房地合一稅。如果獲利超過400萬元，超過的部分也只需要繳10%的稅。
重要提醒： 戶籍登記、實際居住事實、無出租營業使用等，都需要提供相關證明文件，稽徵機關會嚴格審查。
如何申報房地合一稅？需要準備什麼文件？
房地合一稅是交易後申報納稅，而不是像綜合所得稅那樣次年才申報。
申報時點：
- 在完成不動產所有權移轉登記日或預售屋及其坐落基地之買賣交易日的次日起算30日內，向戶籍所在地或不動產所在地之稽徵機關辦理申報。即使計算結果應納稅額為零，也仍然需要申報！
申報方式：
- 可以透過財政部電子申報繳稅服務網站進行線上申報。
- 也可以下載申報書，填寫完畢後攜帶文件臨櫃申報。
申報應備文件（一般情況）：
- 不動產買賣合約書影本 (買進及賣出)。
- 不動產所有權狀影本。
- 原始取得成本證明文件 (如支付價款證明、契稅單據、印花稅單據、仲介費發票等)。
- 可減除費用證明文件 (如裝潢修繕發票、仲介費發票、廣告費發票、清潔費收據、搬運費收據等)。
- 土地增值稅繳款書或免稅證明書影本。
- 個人身分證明文件 (如國民身分證)。
- 其他相關證明文件 (如共有物分割協議書、繼承系統表、贈與契約書等，視情況而定)。
申報應備文件（適用自住房優惠時，需額外準備）：
- 設有戶籍的證明文件 (如戶口名簿影本)。
- 實際居住的證明文件 (如水費、電費、瓦斯費等帳單，顯示有正常生活使用)。
- 無出租、供營業或執行業務使用的切結書或相關證明。
未依規定的後果：
- 逾期申報： 會被處以罰鍰，通常是按應納稅額處以罰鍰，金額可能相當高。
- 短漏報稅額： 除了補繳稅款外，還會被處以罰鍰，通常是按短漏稅額處以罰鍰。情節嚴重者，可能涉及刑事責任。
因此，務必在規定的30日內完成申報，並誠實申報交易所得及相關費用。若對計算或申報過程有疑問，應及時向稅捐稽徵機關諮詢或尋求專業代書、會計師的協助。
特定情況如何處理：繼承、贈與、預售屋？
繼承取得的不動產：
當您繼承取得不動產時，繼承發生時不課徵房地合一稅，而是課徵遺產稅。然而，當您日後出售這筆繼承取得的不動產時，就需要課徵房地合一稅。
- 取得成本： 原則上以被繼承人死亡時該房地的房屋評定現值及土地公告現值為準（房地合一稅上路前的繼承案件），或以被繼承人原取得時之成本為準（房地合一稅上路後的繼承案件）。這部分較為複雜，需依繼承發生時點的法規判斷。
- 持有期間： 依規定，持有期間可以合併計算被繼承人的持有期間。這對於適用較低的稅率非常有利。
贈與取得的不動產：
當您受贈取得不動產時，贈與發生時不課徵房地合一稅，而是課徵贈與稅。然而，當您日後出售這筆受贈取得的不動產時，就需要課徵房地合一稅。
- 取得成本： 以贈與時該房地的房屋評定現值及土地公告現值為準（某些情況下），或以贈與人原取得時之成本為準（更普遍的情況）。稅法規定以較嚴格的方式認定成本，通常是依贈與人原取得成本認定。
- 持有期間： 依規定，持有期間必須合併計算贈與人的持有期間。這同樣是為了防止透過贈與來規避短期交易的稅率。
預售屋及其坐落基地：
預售屋的買賣交易所得，同樣納入房地合一稅的課徵範圍。
- 課稅標的： 交易預售屋的買賣權利及其坐落基地。
- 交易時點： 以簽訂預售屋買賣合約的轉讓日為準。
- 交易所得： 指買方支付給賣方的價金，扣除賣方原先支付給建設公司的價款及其他必要費用。例如：賣方收取了100萬元的換約價金，但他原先只支付了20萬元的訂金及開工款，中間可能還有支付仲介費5萬元，則交易所得約為100萬 – 20萬 – 5萬 = 75萬元（未考慮其他可能費用）。
- 持有期間： 從買方簽訂預售屋買賣契約日開始計算到換約日。這意味著預售屋換約往往適用較高的短期持有稅率（45%或35%）。
總結
房地合一稅的規定相當具體且複雜，尤其涉及成本認定、費用減除、持有期間計算以及各種特殊情況（如自住房、繼承、贈與、預售屋）的處理。每一次不動產交易都應仔細檢視相關規定，正確計算可能產生的稅負。提早規劃、妥善保存交易相關憑證，並在交易完成後30日內主動誠實申報，是避免稅務風險的最佳途徑。如有疑慮，尋求專業不動產顧問或稅務專家的協助，將能確保您的權益並遵守法律規定。
