在香港持有或佔用物業，除了樓價、管理費等開支外，通常還需定期繳納兩種重要的政府收費：差餉和地租。這兩項收費是業主和佔用人應盡的責任，了解它們的具體內容、計算方式、繳交方法及不繳的後果至關重要。本文將圍繞這些實用問題，為您提供詳細的指引。
【差餉及地租】是什麼？
差餉 (Rates)
差餉是香港政府向物業的佔用人（通常是業主，但租約可能另有規定）徵收的一種稅項，其徵收目的是為政府提供收入以維持公共服務。差餉是根據物業的「應課差餉租值」(Rateable Value) 計算得出的。
- 誰負責繳交？ 一般而言，差餉單是發給物業的「應繳差餉人士」，通常是業主。但在某些租賃協議中，租客可能被要求支付部分或全部差餉，這取決於租約條款。最終責任仍歸於業主。
- 哪些物業須繳交？ 絕大多數位於香港的土地及樓宇均須評估差餉，包括私人住宅、商業樓宇、工業樓宇、地段等。部分特殊用途的物業，如政府物業、學校、醫院、非牟利機構自用物業等，可能獲豁免差餉或根據特殊規定處理。
地租 (Government Rent)
地租是根據物業所持有的土地契約，由業主向香港政府（作為土地的最終擁有者）支付的費用。它相當於使用政府土地的租金。香港絕大部分土地都是以政府租契形式批出，因此絕大多數物業都須繳納地租。
- 誰負責繳交？ 地租是由物業的業主負責繳交。這是根據土地契約條款的要求。
- 哪些物業須繳交？ 所有根據政府租契持有土地的物業均須繳納地租。這涵蓋了絕大多數私人住宅、商業、工業及其他用途的物業。只有極少數基於特定歷史原因（如舊批約、集體官批）的土地可能獲豁免地租，或者地租計算方式不同。
區別總結： 差餉是基於物業應課差餉租值的一種稅，類似佔用稅；地租是基於土地契約使用政府土地的租金。兩者是獨立的收費項目，由差餉物業估價署 (Rating and Valuation Department, RVD) 負責管理及徵收。
【差餉及地租】如何及多少計算？
應課差餉租值 (Rateable Value, RV) 是什麼？
應課差餉租值是釐定差餉和大部分地租金額的基礎。
- 定義： 應課差餉租值是物業在估價時尚待出租的假設年租值，但不包括差餉、地租及租客須負責繳付的管理費、服務費用或其他開支。簡單來說，就是假設物業出租時的年租金收入（淨額）。
- 如何釐定？ 差餉物業估價署的專業估價人員會定期（通常每年）重新評估物業的應課差餉租值。評估時會參考市場租金水平、物業的樓齡、大小、地點、配套設施、交通便利程度、樓層、景觀等多項因素。評估是以一個指定日期（例如每年的10月1日）的租金水平為基準。
- 何時會重估？ 通常每年進行一次全港物業重估，以反映市場租金變動。在物業有重大改動（如加建、改建）或買賣成交後，也可能進行重估。
差餉金額如何計算？
差餉金額的計算非常直接：
差餉金額 = 應課差餉租值 x 差餉徵收率
- 差餉徵收率： 徵收率由政府根據財政狀況釐定，並透過法例公布。目前（直至另行公布）的標準差餉徵收率為5%。
- 計算例子： 假設某物業的應課差餉租值為每年 $240,000，則每年差餉金額為 $240,000 x 5% = $12,000。差餉通常按季分期繳納，即每季 $12,000 / 4 = $3,000。
- 差餉寬減： 香港政府不時會根據經濟狀況，在財政預算案中公布差餉寬減措施。寬減通常是以每個物業為基礎，設定每季或每年的寬減上限。例如，若公布某年度每季差餉有 $1,000 寬減上限，則上述例子中每季應繳差餉便會扣減 $1,000 至 $2,000。實際寬減金額不會超過應繳差餉金額。
地租金額如何計算？
地租的計算方式因土地契約的類型和簽訂日期而異，主要分為兩類：
1. 新界舊批約或港九/新界部分舊批約的地段：
- 這些地段的地租金額在批約中已訂明，金額通常較低，甚至象徵式地租（如每年$1）。部分新界地段的地租曾在特定歷史時期根據《新界集體官批續期條例》調整。這類地租金額一般較為固定，不會隨物業租值大幅波動。
2. 1984年5月27日或之後簽訂的新契約、續期契約，或根據《政府租契條例》續期的契約：
- 這類契約的地租金額是根據物業的應課差餉租值計算的。
- 計算公式為：
地租金額 = 應課差餉租值 x 3%
- 徵收率： 這類地租的徵收率固定為3%。
- 調整： 由於地租是根據應課差餉租值計算，當應課差餉租值每年重估後有變動，相應的地租金額也會隨之調整。
- 計算例子： 假設某物業的應課差餉租值為每年 $240,000，且其地租屬於此類，則每年地租金額為 $240,000 x 3% = $7,200。地租通常按季繳納，即每季 $7,200 / 4 = $1,800。部分舊契約可能按年繳納地租。
業主應查閱其物業的土地契約或近期的差餉及地租單，以確定其地租的具體計算方式和金額。
【差餉及地租】如何繳交？
差餉及地租通常會合併在同一張徵收單上發出，一般稱為「差餉及地租單」或「徵收差餉及地租通知書」。徵收單通常按季發出，繳款期限通常是每季的首個月的最後一天。
繳交方法多樣化：
差餉物業估價署提供了多種便捷的繳款方式：
- 自動轉賬 (Autopay)： 這是最省時便捷的方式，授權政府定期從指定銀行戶口自動扣款。
- 繳費靈 (PPS)： 可透過電話或互聯網使用繳費靈服務，輸入商戶編號（差餉物業估價署）及賬單號碼繳款。
- 網上繳款：
- 政府一般付款系統 (General Demand Note)：透過這個平台使用PPS、信用卡 (Visa, Mastercard, JCB, UnionPay) 或轉數快 (FPS) 繳款。
- 銀行網上理財：大部分香港銀行都提供網上繳付差餉及地租的服務，選擇「政府稅項」或「政府賬單」類別，輸入相關資料即可。
- 轉數快 (FPS)：掃描徵收單上的FPS QR Code即可經手機銀行或儲值支付工具繳款。
- 電話繳款： 透過電話理財服務，指示銀行從戶口扣款。
- 郵寄支票： 將劃線支票抬頭寫「香港特別行政區政府」，連同繳款單下半部分，寄回差餉物業估價署。請確保郵資足夠。
- 親身繳款：
- 郵政局：攜同繳款單到全港任何一間郵政局以現金、支票或易辦事繳款。
- 便利店：在指定便利店（如7-Eleven, Circle K, VanGO, U Select）以現金繳付不超過港幣5,000元的賬單。
- 差餉物業估價署繳款處：親身前往位於長沙灣的差餉物業估價署辦事處繳款。
- 銀行櫃位：前往部分指定銀行分行櫃位繳款。
如何查詢應課差餉租值及繳款狀況？
業主及授權人士可以透過差餉物業估價署的網站（e-RVD）或流動應用程式，查閱物業的應課差餉租值、最新的應繳或已繳差餉及地租金額，以及過往的繳款紀錄。需要物業地址或評估編號進行查詢。
【差餉及地租】怎麼辦？
如何更改通訊地址或業主資料？
如果您的通訊地址變更，或者物業業權轉讓，您有責任盡快通知差餉物業估價署。
- 更改通訊地址： 可透過差餉物業估價署網站、郵寄或傳真表格通知。及時更改地址可確保您準時收到徵收單。
- 更改業主資料： 物業交易完成後，新舊業主應盡快（通常是成交後一個月內）向土地註冊處註冊新的業權文件。土地註冊處的資料會傳送給差餉物業估價署，估價署會根據新資料更新業主紀錄。為了加快處理及確保正確性，新舊業主也可主動填寫差餉物業估價署表格 R2B《新差餉及地租繳納人資料呈報表》交回估價署。
- 更改租客資料： 如果差餉是由租客繳付（雖然不常見），當租客變更時，業主宜填寫表格 R2A《新應課差餉物業的詳情》通知估價署，以確保差餉單發給正確的佔用人。
如何對應課差餉租值提出反對？
如果您認為差餉物業估價署對您物業的應課差餉租值評估不準確，您有權提出反對：
- 時間限制： 通常在每年初公布新一年度的「應課差餉租值」後，會有一個指定的時期（例如每年的1月至5月31日）接受反對申請。在非重估年份，如物業有改動導致應課差餉租值被調整，您也會收到通知，並有類似的指定時間提出反對。
- 提交表格： 必須填寫差餉物業估價署指定的表格 R20A《反對差餉物業估價署署長決定通知書》。表格可在估價署網站下載或辦事處索取。
- 提供理據： 在表格中清楚說明反對的理由，例如您認為評估的租值過高或過低、物業資料（面積、狀況等）有誤等。建議提供支持性證據，如近期同類物業的租金或成交資料。
- 處理程序： 估價署收到反對通知書後，會進行覆核。可能需要您提供進一步資料，估價人員也可能需要視察物業。估價署會書面通知您其覆核後的決定。
- 上訴： 如果您對估價署的覆核決定仍不滿意，可以在收到決定通知後的一個月內向土地審裁處提出上訴。
請注意： 提出反對或上訴期間，您仍必須按時繳納已發出的差餉及地租單。如果反對成功導致應課差餉租值下調，已多繳的款項會獲退還或用於抵銷未來應繳款項。
不繳交差餉及地租有什麼後果？
不及時或拒絕繳交差餉及地租會導致嚴重的後果。政府有法定權力追討欠款，並會採取強制行動。
- 徵收附加費： 逾期未繳的款項會被加徵附加費。通常首次逾期會被加徵5%的附加費，如在指定期限（通常是首次附加費發出後六個月）內仍未繳清，則會再加徵10%的附加費。
- 法律追討行動： 差餉物業估價署會發出追收通知書。如果仍不繳款，政府會採取法律行動。這包括：
- 向法院申請傳票或起訴，追討欠款。
- 向土地註冊處註冊押記，影響物業的業權轉讓。
- 向法院申請扣押物業的租金。
- 在嚴重情況下，政府可以申請強制拍賣物業以追討欠款。
- 影響物業交易： 在出售物業時，必須繳清所有欠下的差餉及地租，否則交易無法順利完成。土地註冊處的紀錄也會顯示政府的押記。
因此，務必準時繳交差餉及地租，或在遇到困難時盡快與差餉物業估價署聯絡商討。
【差餉及地租】為什麼徵收？
徵收差餉和地租的主要目的是為香港特別行政區政府提供重要的收入來源。這些收入被納入政府的財政儲備，用於資助廣泛的公共服務和基礎設施建設，包括醫療、教育、社會福利、保安、環境保護、交通運輸等。它們是維持社會運轉和提升市民生活質素的重要財政支柱。
【差餉及地租】在哪裡獲取資料？
獲取關於您的物業的差餉及地租資料的最官方和最可靠的來源是：
- 差餉及地租單： 政府定期發出的正式通知書。
- 差餉物業估價署網站 (www.rvd.gov.hk)： 提供詳細的資訊、常見問題、表格下載、網上查詢服務 (e-RVD) 及流動應用程式。
- 親臨差餉物業估價署辦事處： 可向職員查詢及索取資料。
- 查閱土地註冊處紀錄： 土地註冊處的部分文件（如土地契約）會列明地租條款，但應課差餉租值及實際應繳金額仍以差餉物業估價署的紀錄為準。
總而言之，差餉和地租是香港物業持有及佔用中不可或缺的一部分。了解它們的計算方法、繳交流程及相關責任，能幫助業主和佔用人有效管理物業開支，避免不必要的麻煩。如有任何疑問，最直接的方法是查閱差餉物業估價署提供的官方資訊或直接聯絡該署。