关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见
《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《指导意见》）是国家层面为改善城镇居民居住条件、补齐城市建设短板、扩大有效投资、促进城市更新和开发建设方式转型而制定的一项重要政策文件。它标志着中国城镇老旧小区改造工作从试点探索阶段迈入了全面推进的新阶段。
是什么：改造的对象、内容与核心原则
改造的对象是什么？
- 《指导意见》明确，城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全以及居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。建成时间一般指2000年底前建成的住宅小区，但具体界定标准可结合地方实际确定。
改造的内容包括哪些？
改造内容可分为基础类、完善类和提升类三大类：
- 基础类：为满足居民安全需要和基本生活功能需求的内容，主要是市政配套基础设施，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修。例如，涉及供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、照明、围墙、大门等；以及楼体公共部位的修缮、加固等。
- 完善类：为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，例如，加装电梯，完善无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业管理用房等。
- 提升类：为丰富社区服务供给、提升居民生活品质的内容，例如，配建社区老年服务设施、托育设施、卫生服务中心等，以及完善社区公共服务和社会治理体系等。
各地的具体改造内容将结合居民意愿和实际情况确定，优先解决影响居民基本生活和安全的问题。
改造的核心原则是什么？
《指导意见》强调以下核心原则：
- 以人为本：把满足居民实际需求和改善居住环境放在首位，尊重居民意愿。
- 政府引导：发挥政府在统筹协调、政策支持、要素保障等方面的主导作用。
- 市场参与：充分调动社会资本和专业机构的积极性，引入市场化机制。
- 居民参与：建立多方协同参与机制，引导居民出资出力，共建共享。
- 因地制宜：结合各地气候条件、历史文化、现有基础等实际情况，制定具体改造方案。
- 注重长效：同步推进建立小区长效管理机制。
为什么：为何要全面推进老旧小区改造
全面推进城镇老旧小区改造，是基于多方面的紧迫需求和战略考虑：
- 改善民生需求：大量老旧小区存在设施老化、功能不全、环境脏乱差等问题，严重影响居民生活品质、安全和健康。改造是回应居民改善居住条件的强烈愿望。
- 补齐城市短板：老旧小区普遍缺乏现代化的市政基础设施和公共服务设施，改造是提升城市整体功能和承载力的重要途径，尤其是在应对城市内涝、消防安全等方面。
- 扩大有效投资：老旧小区改造涉及量大面广的工程建设和服务供给，能够有效拉动投资，带动相关产业发展，是当前形势下稳增长、促就业的重要抓手。
- 促进城市更新：老旧小区改造是城市有机更新的重要组成部分，有助于优化城市空间结构，激发城市活力，推动城市发展模式从增量扩张转向存量提质。
- 加强基层社会治理：通过改造过程中的居民协商和参与，有助于激发居民社区意识，构建社区共同体，提升基层治理能力和水平。
哪里：改造的范围界定与地域分布
哪些小区符合改造条件？
符合条件的城镇老旧小区主要分布在城市和县城的建成区内，核心判断标准是“建成年代较早”、“失养失修失管”、“设施不完善”以及“居民改造意愿强烈”。虽然《指导意见》提及了2000年底前的参考时限，但各地可根据实际情况适当调整，更重要的是看小区的实际状况和居民意愿。
改造的重点区域和类型可能在哪里？
改造工作将优先聚焦于那些问题最突出、居民意愿最强烈、安全隐患最严重的小区。这可能包括：
- 基础设施破损严重、存在安全隐患的区域（如管网漏水、电线老化等）。
- 缺乏必要生活设施的区域（如没有停车位、充电桩、养老设施等）。
- 环境脏乱差、私搭乱建严重的小区。
- 地理位置重要、改造示范效应强的区域。
地域分布上，老旧小区广泛存在于全国各地的城镇，但东部沿海地区、大中城市由于城镇化起步早，老旧小区的数量和改造需求可能更为集中。
多少：改造的规模、资金来源与成本分摊
改造的总体规模有多大？
根据住建部等相关部门的统计，全国需改造的城镇老旧小区数量以十万计，涉及居民上亿人。这是一个涉及面极广、体量巨大的系统工程，改造周期将持续多年。具体的年度改造计划由各地根据实际情况制定并逐年推进。
改造的资金从哪里来？
《指导意见》强调构建“政府、社会、居民”共同出资的多元化资金筹措机制：
- 中央预算内投资：国家给予适当补助支持。
- 地方政府财政：省级和市县级财政承担主要支出责任，可通过发行地方政府专项债券、盘活存量资产等方式筹集资金。
- 居民出资：居民是改造的最大受益者，应合理承担部分改造费用。具体分摊比例和方式由居民协商决定。
- 社会力量参与：吸引社会资本通过市场化机制参与改造，如通过“改造+运营”模式，引入专业企业进行改造并提供后续物业管理或增值服务（如养老、托育等）。
- 提取或使用住房公积金：在符合有关规定的前提下，支持居民提取或使用住房公积金用于加装电梯等自住住房改造。
- 其他资金：利用专业管线单位、原产权单位等渠道资金，以及捐助等。
这种多渠道筹资模式是确保改造可持续推进的关键。
改造的成本如何分摊？
改造内容的性质决定了成本分摊方式：
- 基础类：主要由政府承担大部分，居民适当分摊。
- 完善类和提升类：更多体现“谁受益、谁出资”原则，居民承担比例相对较高，并积极引入社会资本参与。例如，加装电梯费用主要由楼栋居民协商分摊。
具体的分摊方案需要在小区内充分协商，体现公平合理原则。
如何/怎么：改造的实施路径与机制保障
改造工作是如何组织实施的？
改造工作通常遵循以下流程：
- 摸底调查与制定计划：各地对老旧小区进行全面摸底，了解房屋状况、设施情况、居民意愿等，在此基础上编制改造计划和项目库。
- 项目申报与确定：符合条件的小区居民通过社区或业委会提出改造申请，经街道、区县等逐级审核，纳入年度改造计划。
- 方案设计与协商：由专业机构进行方案设计，并充分征求居民意见，多次协商修改，直至达成基本共识。
- 资金筹措与落实：按照多元化渠道落实项目资金。
- 工程实施与监管：组织招投标，选择施工单位，实施工程建设，并加强质量、安全、进度等方面的监督管理。
- 竣工验收与交付：组织相关部门和居民代表进行验收。
- 后续管理与服务：建立或完善物业管理机制，巩固改造效果。
如何确保居民有效参与？
居民参与是改造成功的关键。《指导意见》强调：
- 充分征求意见：改造前必须通过入户调查、座谈会等方式广泛征求居民对改造内容、资金分摊、后续管理的意见。
- 建立协商机制：鼓励建立由社区居委会、产权单位、业委会、居民代表、物业企业等多方参与的协商议事机制。
- 信息公开透明：改造方案、工程进度、资金使用等信息要及时公开，接受居民监督。
- 引导居民出资出力：通过宣传引导、政策激励等方式，提高居民参与出资和社区治理的积极性。
如何引入社会力量参与？
吸引社会资本是减轻政府财政压力、提升改造专业性和长效运营能力的重要途径：
- 鼓励社会资本以市场化方式参与小区内的停车设施、充电设施、便利店、养老托育等配套设施建设和运营。
- 支持社会资本整体或部分参与小区的改造和后续物业管理服务。
- 完善相关政策，为社会资本参与提供便利条件和合理的盈利空间。
改造后的长效管理如何保障？
改造完成并非终点，后续管理是巩固成果的关键：
- 建立健全物业管理机制：引导成立业主大会、选举业委会，选聘物业服务企业或由居民自我管理。
- 探索多样化管理模式：结合小区实际，可采用专业化物业服务、社区托管、居民自治等模式。
- 整合社区服务：将改造与发展社区居家养老、托育、家政、便民商业等服务结合起来，提升社区服务功能。
- 完善日常维护和更新机制：明确小区设施设备的维护责任和资金来源，确保改造效果可持续。
总而言之，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》提供了一个全面、系统的工作框架，明确了改造的路径、资金来源和参与机制，旨在通过科学规划、多方协同和持续推进，将老旧小区改造成为安全、便利、舒适、宜居的美好家园，切实提升居民的获得感、幸福感、安全感。
